체육쌤의 공무원 실전노트

아들 셋을 키우다 보면 돈 걱정이 안 떠나질 않아요. 막내 어린이집 보내고, 첫째 중학교 준비물 챙기고 나면, 문득 이런 생각이 들더라고요. "나는 지금 뭔가 하고 있긴 한 건가?" 소형 아파트 오피스텔 비교 글을 쓰게 된 것도 그 불안에서 출발했어요.

마침 작년 연말, 같은 학교 선생님이 월급 통장을 보여주며 말했어요. "이 돈으로 도대체 뭘 사야 해요?" 교경력 15호봉, 실수령 약 280만 원대. 아이 하나 더 있는 선생님 입장에서는 더하죠. 그래서 오늘은 교사 월급 현실에서 출발해, 소형 아파트와 오피스텔 중 뭐가 더 현명한 첫 투자냐를 제대로 뜯어볼게요.

🟦 교사 월급으로 부동산 투자가 가능한 구조인가?

결론부터 말하면, 가능은 해요. 단, "월급만으로" 현금 매수는 불가능에 가깝고, 대출을 어떻게 끌어다 쓰느냐가 핵심이에요.

2026년 기준, 교원 봉급표로 15호봉 실수령을 계산해볼게요.

▪ 15호봉 봉급: 2,889,700원
▪ 교직수당 250,000원 + 담임수당 200,000원 + 정액급식비 160,000원
▪ 가족수당 (배우자 40,000 + 자녀 3명: 50,000+80,000+120,000)
▪ 합계 세전 기준 약 3,789,700원
▪ 실수령 (4대보험·소득세 공제 후) 추정 약 300~320만 원

연봉으로 환산하면 약 3,900만 원 수준이에요.

DSR 40% 기준으로 계산하면, 연봉 3,900만 원 × 40% = 연간 원리금 상환 가능액 1,560만 원, 즉 월 130만 원 수준의 대출 상환이 한도선이에요.

여기에 스트레스 DSR 1.5% (수도권 기준)가 가산되면 실제 대출 한도는 더 쪼여들어요. 가령 금리 4%에 스트레스 금리 1.5% 합산 → 5.5% 적용 시, 30년 원리금균등 기준 대출 가능액은 약 2억 3천만 원 수준으로 나와요. 지방이라면 스트레스 금리 0.75% (비수도권 2단계) 적용으로 약간 더 여유가 생기죠.

이 안에서 소형 아파트를 살 수 있는지, 오피스텔이 낫는지를 지금부터 비교해볼게요.

🟦 소형 아파트 vs 오피스텔 — 핵심 항목 5가지 비교

야구로 치면 타석에 들어서기 전에 상대 투수 구종을 파악해야 하잖아요. 투자도 마찬가지예요. 다섯 가지 핵심 항목에서 두 상품이 어떻게 다른지 먼저 파악하고 배트를 들어야 해요.

▪ 1. 취득세

소형 아파트는 주택 취득세율을 적용받아요. 1주택자 기준으로는 집값에 따라 1~3%예요. 무주택 교사라면 첫 집 매수 시 1% 적용도 가능하죠.

문제는 이미 부모님 집에 세대 합산이 되거나, 배우자가 주택을 보유한 경우예요. 이럴 때 아파트는 2주택자로 분류될 수 있고, 조정대상지역이라면 8.8% 중과를 맞을 수 있어요.

반면 오피스텔은 다달라요. 건축법상 업무시설이기 때문에 취득세 4.6% 고정이에요. 몇 채를 사도, 어떤 지역이든 이 세율은 변하지 않아요. 다주택자가 아파트 추가 매수하면 8.8~12.4%를 내야 하는 것과 비교하면 오피스텔의 취득세 고정은 나름 메리트가 있죠.

단, 오피스텔을 주거용으로 쓰면 얘기가 달라져요. 재산세가 '주택분'으로 과세되는 순간, 이후 아파트를 살 때 주택 수 계산에 포함돼요. 순서가 중요한 이유가 여기 있어요. 아파트 먼저, 오피스텔 나중이 세금 측면에서 유리해요.

▪ 2. 임대 수익률

오피스텔의 강점이 빛나는 구간이에요.

2026년 기준, 전국 오피스텔(전용 40㎡ 이하) 평균 임대 수익률은 약 **5.77%**예요. 지방 광역시는 **6.51%**까지 올라가고, 서울은 4.87~5.05% 수준이에요.

반면 소형 아파트는 임대 수익률보다 자본차익(시세 차익) 관점으로 접근해야 해요. 수도권 소형 아파트(전용 60㎡ 이하)는 2025년 6월 대비 12월에 7.0% 올랐어요. 중형(85㎡ 이하, 5.7%)을 앞질렀죠. 분양 청약 시장에서도 전용 40~60㎡ 구간 경쟁률이 30.1대 1로 가장 높았어요.

쉽게 정리하면, 오피스텔은 "월세 받는 기계", 소형 아파트는 "오래 들고 있으면 오르는 자산"에 가까워요.

▪ 3. 대출 규제

아파트는 DSR 40% 규제를 그대로 받아요. 앞서 말한 교사 연봉 기준 약 2억 3천만~2억 7천만 원이 한도예요.

오피스텔은 어떨까요? 업무용 오피스텔은 주택담보대출이 아닌 상업용 부동산 대출로 분류돼 DSR 계산 방식이 다르게 적용될 수 있어요. 단, 금융기관마다 다르게 심사하고, 주거용으로 임대하는 경우엔 사실상 주택 담보 대출로 보는 경우도 있어 꼭 직접 확인이 필요해요.

또한 전월세 전환율도 알아두면 좋아요. 2026년 현재 법정 전월세 전환율 상한은 **기준금리(2.50%) + 2.0% = 4.5%**예요. 전세를 월세로 돌릴 때 이 비율 이상을 요구하면 세입자는 거절할 수 있어요.

▪ 4. 가격 접근성

지방 기준으로 소형 아파트는 1.5억~3억 원대, 수도권은 5억~9억 원대예요. 교사 대출 한도 약 2억 3천만 원이면 지방 소형 아파트 매수는 현실적으로 가능한 범위예요 (자기자본 3천만~5천만 원 선 필요).

오피스텔은 지방·수도권 경기 권역 기준 1억~2억 원대 물건도 많아요. 초기 자본이 적어도 진입할 수 있는 낮은 문턱이 장점이에요.

▪ 5. 청약·자산 승계 가치

소형 아파트는 청약 가점에서 부양가족 항목이 살아요. 아들 셋 아빠인 저처럼 부양가족이 많으면 청약 가점이 높아지고, 아파트 미래 시세 상승 + 자녀 자산 승계 측면에서도 훨씬 유리해요. 오피스텔은 주거용으로 쓸 경우 이후 청약 무주택 조건에서 불리해질 수 있어요.

🟦 교사라면 이렇게 접근하세요 — 실전 3단계 전략

수비 전술을 짜는 것처럼, 내 상황을 먼저 정의하고 거기에 맞는 전략을 골라야 해요.

1단계 — 내 상황 분류하기

무주택 + 자기자본 3천만 원 이하 → 오피스텔 먼저
→ 취득세 부담 낮고, 진입 비용이 작아요. 월세 수입으로 다음 종잣돈을 모을 수 있어요.

무주택 + 자기자본 5천만 원 이상 + 지방 근무 → 소형 아파트 직접 매수 가능
→ 지방 1.5~2억대 소형 아파트 + 교원 대출 조합으로 충분히 접근 가능해요. 1주택 취득세 1~3% 적용으로 세금 부담도 낮아요.

이미 1주택 보유 → 오피스텔로 임대 수익 설계
→ 아파트 추가 매수 시 조정대상지역 8.8% 중과를 피할 수 있고, 오피스텔 취득세는 주택 수 무관 4.6% 고정이에요.

2단계 — 오피스텔 매수 전 반드시 확인할 것

▪ 재산세 과세 기준 확인: 취득 후 재산세가 '건물분'(업무용)으로 나오는지, '주택분'으로 나오는지 꼭 확인하세요. 주택분으로 과세되면 이후 아파트 매수 시 다주택 중과 대상이 될 수 있어요.

▪ 임차인 세대 여부: 주거용 임대를 하면서 세입자가 전입신고까지 하면 법적으로 주거용 주택으로 분류되는 게 원칙이에요.

▪ 전월세 전환율 상한: 2026년 기준 법정 상한은 연 4.5% (기준금리 2.50% + 2.0%). 이 이상 월세를 요구하는 계약 조건은 세입자가 거절할 수 있어요.

3단계 — 교사 전용 대출 활용

일반 주택담보대출 외에 교사가 쓸 수 있는 레버리지 수단이 있어요.

▪ 한국교직원공제회 일반 대출: 복지 성격의 저금리 대출, DSR 산정에서 제외
▪ 사학연금 담보 대출: 연금 자산 담보, 역시 DSR 제외
▪ 보금자리론: 정책 모기지, 일반 DSR 제외 (소득 기준 있음)

이 세 가지를 잘 조합하면 DSR 40% 한도 안에서도 더 많은 자금을 조달할 수 있어요. 체육 선생님 특기인 "페이크 모션"처럼, 상업 대출을 쓰기 전에 정책 대출을 먼저 치는 거예요.

🟦 결론 — 야구 선수는 타석에 서기 전에 이미 이겼다

프로 야구에서 좋은 타자는 투수가 공을 던지기 전부터 분석이 끝나 있어요. 어떤 구종, 어떤 코스, 내 스윙에 맞는 공이 뭔지. 부동산도 똑같아요.

소형 아파트는 "홈런형" 자산이에요. 오래 참고 버티면 크게 올라올 수 있지만 초구에 스윙하기엔 부담이 커요. 오피스텔은 "안타형"이에요. 매달 월세라는 출루 기록을 쌓으면서 다음 타석을 준비하는 거죠.

교사라는 직업이 가진 가장 큰 무기는 안정성이에요. 교원 공제회 대출, 연금 담보 대출, 정책 모기지 — 이런 자원이 있기에 일반 직장인보다 유리한 레버리지 구조를 가져갈 수 있어요.

자기자본과 거주 지역에 따라 전략이 달라지지만, 공통점은 하나예요. 지금 시작하지 않으면 다음 타석이 없다는 것.

혹시 지금 소형 아파트와 오피스텔 중 고민하고 있는 분 있으면 댓글로 상황 적어주세요. 자기자본 규모, 현재 주택 보유 여부, 지역까지 주시면 어떤 전략이 맞을지 같이 고민해볼게요.

→ 관련 글: 2026 ISA 계좌 절세 완전 정리 — 교사가 세금 안 내고 투자하는 법
→ 관련 글: 교사 연봉으로 아파트 살 수 있을까 | 10년차 봉급표·DSR·지역별 실거래가 직접 계산
→ 관련 글: 재개발 재건축 차이 완전 정리 | 투자 수익 구조와 리스크를 한눈에

🟦 마무리 모듈

오늘의 한 줄 요약

소형 아파트는 오래 들고 오르는 자산, 오피스텔은 지금 당장 월세 받는 기계 — 교사라면 자기자본 규모에 따라 순서를 정하면 된다.

경제·부동산 용어 쉽게 풀기

▪ DSR (총부채원리금상환비율): 내가 빌린 모든 대출의 1년 치 원금+이자를 연봉으로 나눈 비율이에요. 이 비율이 40%를 넘으면 은행에서 추가 대출이 안 돼요. 쉽게 말해, 연봉 4천만 원이면 1년에 갚는 돈이 1,600만 원 이상이면 안 된다는 뜻이에요.

▪ 전월세 전환율: 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이에요. 2026년 법정 상한은 4.5%예요. 보증금 1억 원을 전부 없애고 월세로만 받는다면, 최대 월 375,000원까지만 받을 수 있어요 (1억 × 4.5% ÷ 12).

Q&A 3선

Q1. 오피스텔을 사면 무조건 주택 수에 포함되나요?
A. 아니에요. 오피스텔은 취득할 때는 업무용 건물로 분류돼요. 단, 취득 후 실제로 주거용으로 임대하고 세입자가 전입신고를 하면, 재산세가 주택분으로 부과되고 이후 주택 수 계산에 포함될 수 있어요. 공실로 두거나 업무용으로 쓰면 포함 안 돼요.

Q2. 교사 공제회 대출은 DSR에 안 잡힌다고 하는데 정말인가요?
A. 맞아요. 한국교직원공제회 일반 대출과 사학연금 담보대출은 금융권 대출이 아니기 때문에 은행 DSR 산정에서 제외돼요. 주택 구매 전 이 대출을 먼저 활용하면 은행 대출 한도를 더 넉넉하게 쓸 수 있어요.

Q3. 지방 교사인데 수도권 오피스텔에 투자해도 되나요?
A. 투자 자체는 가능해요. 다만 수도권 오피스텔은 임대 수익률이 지방 광역시 대비 낮고(서울 4.87~5.05% vs 지방 광역시 6.51%), 취득가도 높아요. 직접 관리하기 어렵고, 공실 리스크도 있어요. 원격 관리가 가능한 곳인지, 공실률이 낮은 역세권인지 꼼꼼히 따져야 해요.

4지선다 퀴즈

퀴즈 1. 2026년 기준, 오피스텔 취득 시 적용되는 취득세율은?
① 1~3% ② 4.6% ③ 8.8% ④ 주택 수에 따라 다름

퀴즈 2. 2026년 법정 전월세 전환율 상한은?
① 3.5% ② 4.0% ③ 4.5% ④ 5.0%

아들 셋을 키우다 보면 돈 걱정이 안 떠나질 않아요. 막내 어린이집 보내고, 첫째 중학교 준비물 챙기고 나면, 문득 이런 생각이 들더라고요. "나는 지금 뭔가 하고 있긴 한 건가?" 소형 아파트 오피스텔 비교 글을 쓰게 된 것도 그 불안에서 출발했어요.

마침 작년 연말, 같은 학교 선생님이 월급 통장을 보여주며 말했어요. "이 돈으로 도대체 뭘 사야 해요?" 교경력 15호봉, 실수령 약 280만 원대. 아이 하나 더 있는 선생님 입장에서는 더하죠. 그래서 오늘은 교사 월급 현실에서 출발해, 소형 아파트와 오피스텔 중 뭐가 더 현명한 첫 투자냐를 제대로 뜯어볼게요.

🟦 교사 월급으로 부동산 투자가 가능한 구조인가?

결론부터 말하면, 가능은 해요. 단, "월급만으로" 현금 매수는 불가능에 가깝고, 대출을 어떻게 끌어다 쓰느냐가 핵심이에요.

2026년 기준, 교원 봉급표로 15호봉 실수령을 계산해볼게요.

▪ 15호봉 봉급: 2,889,700원
▪ 교직수당 250,000원 + 담임수당 200,000원 + 정액급식비 160,000원
▪ 가족수당 (배우자 40,000 + 자녀 3명: 50,000+80,000+120,000)
▪ 합계 세전 기준 약 3,789,700원
▪ 실수령 (4대보험·소득세 공제 후) 추정 약 300~320만 원

연봉으로 환산하면 약 3,900만 원 수준이에요.

DSR 40% 기준으로 계산하면, 연봉 3,900만 원 × 40% = 연간 원리금 상환 가능액 1,560만 원, 즉 월 130만 원 수준의 대출 상환이 한도선이에요.

여기에 스트레스 DSR 1.5% (수도권 기준)가 가산되면 실제 대출 한도는 더 쪼여들어요. 가령 금리 4%에 스트레스 금리 1.5% 합산 → 5.5% 적용 시, 30년 원리금균등 기준 대출 가능액은 약 2억 3천만 원 수준으로 나와요. 지방이라면 스트레스 금리 0.75% (비수도권 2단계) 적용으로 약간 더 여유가 생기죠.

이 안에서 소형 아파트를 살 수 있는지, 오피스텔이 낫는지를 지금부터 비교해볼게요.

🟦 소형 아파트 vs 오피스텔 — 핵심 항목 5가지 비교

야구로 치면 타석에 들어서기 전에 상대 투수 구종을 파악해야 하잖아요. 투자도 마찬가지예요. 다섯 가지 핵심 항목에서 두 상품이 어떻게 다른지 먼저 파악하고 배트를 들어야 해요.

▪ 1. 취득세

소형 아파트는 주택 취득세율을 적용받아요. 1주택자 기준으로는 집값에 따라 1~3%예요. 무주택 교사라면 첫 집 매수 시 1% 적용도 가능하죠.

문제는 이미 부모님 집에 세대 합산이 되거나, 배우자가 주택을 보유한 경우예요. 이럴 때 아파트는 2주택자로 분류될 수 있고, 조정대상지역이라면 8.8% 중과를 맞을 수 있어요.

반면 오피스텔은 다달라요. 건축법상 업무시설이기 때문에 취득세 4.6% 고정이에요. 몇 채를 사도, 어떤 지역이든 이 세율은 변하지 않아요. 다주택자가 아파트 추가 매수하면 8.8~12.4%를 내야 하는 것과 비교하면 오피스텔의 취득세 고정은 나름 메리트가 있죠.

단, 오피스텔을 주거용으로 쓰면 얘기가 달라져요. 재산세가 '주택분'으로 과세되는 순간, 이후 아파트를 살 때 주택 수 계산에 포함돼요. 순서가 중요한 이유가 여기 있어요. 아파트 먼저, 오피스텔 나중이 세금 측면에서 유리해요.

▪ 2. 임대 수익률

오피스텔의 강점이 빛나는 구간이에요.

2026년 기준, 전국 오피스텔(전용 40㎡ 이하) 평균 임대 수익률은 약 **5.77%**예요. 지방 광역시는 **6.51%**까지 올라가고, 서울은 4.87~5.05% 수준이에요.

반면 소형 아파트는 임대 수익률보다 자본차익(시세 차익) 관점으로 접근해야 해요. 수도권 소형 아파트(전용 60㎡ 이하)는 2025년 6월 대비 12월에 7.0% 올랐어요. 중형(85㎡ 이하, 5.7%)을 앞질렀죠. 분양 청약 시장에서도 전용 40~60㎡ 구간 경쟁률이 30.1대 1로 가장 높았어요.

쉽게 정리하면, 오피스텔은 "월세 받는 기계", 소형 아파트는 "오래 들고 있으면 오르는 자산"에 가까워요.

▪ 3. 대출 규제

아파트는 DSR 40% 규제를 그대로 받아요. 앞서 말한 교사 연봉 기준 약 2억 3천만~2억 7천만 원이 한도예요.

오피스텔은 어떨까요? 업무용 오피스텔은 주택담보대출이 아닌 상업용 부동산 대출로 분류돼 DSR 계산 방식이 다르게 적용될 수 있어요. 단, 금융기관마다 다르게 심사하고, 주거용으로 임대하는 경우엔 사실상 주택 담보 대출로 보는 경우도 있어 꼭 직접 확인이 필요해요.

또한 전월세 전환율도 알아두면 좋아요. 2026년 현재 법정 전월세 전환율 상한은 **기준금리(2.50%) + 2.0% = 4.5%**예요. 전세를 월세로 돌릴 때 이 비율 이상을 요구하면 세입자는 거절할 수 있어요.

▪ 4. 가격 접근성

지방 기준으로 소형 아파트는 1.5억~3억 원대, 수도권은 5억~9억 원대예요. 교사 대출 한도 약 2억 3천만 원이면 지방 소형 아파트 매수는 현실적으로 가능한 범위예요 (자기자본 3천만~5천만 원 선 필요).

오피스텔은 지방·수도권 경기 권역 기준 1억~2억 원대 물건도 많아요. 초기 자본이 적어도 진입할 수 있는 낮은 문턱이 장점이에요.

▪ 5. 청약·자산 승계 가치

소형 아파트는 청약 가점에서 부양가족 항목이 살아요. 아들 셋 아빠인 저처럼 부양가족이 많으면 청약 가점이 높아지고, 아파트 미래 시세 상승 + 자녀 자산 승계 측면에서도 훨씬 유리해요. 오피스텔은 주거용으로 쓸 경우 이후 청약 무주택 조건에서 불리해질 수 있어요.

🟦 교사라면 이렇게 접근하세요 — 실전 3단계 전략

수비 전술을 짜는 것처럼, 내 상황을 먼저 정의하고 거기에 맞는 전략을 골라야 해요.

1단계 — 내 상황 분류하기

무주택 + 자기자본 3천만 원 이하 → 오피스텔 먼저
→ 취득세 부담 낮고, 진입 비용이 작아요. 월세 수입으로 다음 종잣돈을 모을 수 있어요.

무주택 + 자기자본 5천만 원 이상 + 지방 근무 → 소형 아파트 직접 매수 가능
→ 지방 1.5~2억대 소형 아파트 + 교원 대출 조합으로 충분히 접근 가능해요. 1주택 취득세 1~3% 적용으로 세금 부담도 낮아요.

이미 1주택 보유 → 오피스텔로 임대 수익 설계
→ 아파트 추가 매수 시 조정대상지역 8.8% 중과를 피할 수 있고, 오피스텔 취득세는 주택 수 무관 4.6% 고정이에요.

2단계 — 오피스텔 매수 전 반드시 확인할 것

▪ 재산세 과세 기준 확인: 취득 후 재산세가 '건물분'(업무용)으로 나오는지, '주택분'으로 나오는지 꼭 확인하세요. 주택분으로 과세되면 이후 아파트 매수 시 다주택 중과 대상이 될 수 있어요.

▪ 임차인 세대 여부: 주거용 임대를 하면서 세입자가 전입신고까지 하면 법적으로 주거용 주택으로 분류되는 게 원칙이에요.

▪ 전월세 전환율 상한: 2026년 기준 법정 상한은 연 4.5% (기준금리 2.50% + 2.0%). 이 이상 월세를 요구하는 계약 조건은 세입자가 거절할 수 있어요.

3단계 — 교사 전용 대출 활용

일반 주택담보대출 외에 교사가 쓸 수 있는 레버리지 수단이 있어요.

▪ 한국교직원공제회 일반 대출: 복지 성격의 저금리 대출, DSR 산정에서 제외
▪ 사학연금 담보 대출: 연금 자산 담보, 역시 DSR 제외
▪ 보금자리론: 정책 모기지, 일반 DSR 제외 (소득 기준 있음)

이 세 가지를 잘 조합하면 DSR 40% 한도 안에서도 더 많은 자금을 조달할 수 있어요. 체육 선생님 특기인 "페이크 모션"처럼, 상업 대출을 쓰기 전에 정책 대출을 먼저 치는 거예요.

🟦 결론 — 야구 선수는 타석에 서기 전에 이미 이겼다

프로 야구에서 좋은 타자는 투수가 공을 던지기 전부터 분석이 끝나 있어요. 어떤 구종, 어떤 코스, 내 스윙에 맞는 공이 뭔지. 부동산도 똑같아요.

소형 아파트는 "홈런형" 자산이에요. 오래 참고 버티면 크게 올라올 수 있지만 초구에 스윙하기엔 부담이 커요. 오피스텔은 "안타형"이에요. 매달 월세라는 출루 기록을 쌓으면서 다음 타석을 준비하는 거죠.

교사라는 직업이 가진 가장 큰 무기는 안정성이에요. 교원 공제회 대출, 연금 담보 대출, 정책 모기지 — 이런 자원이 있기에 일반 직장인보다 유리한 레버리지 구조를 가져갈 수 있어요.

자기자본과 거주 지역에 따라 전략이 달라지지만, 공통점은 하나예요. 지금 시작하지 않으면 다음 타석이 없다는 것.

혹시 지금 소형 아파트와 오피스텔 중 고민하고 있는 분 있으면 댓글로 상황 적어주세요. 자기자본 규모, 현재 주택 보유 여부, 지역까지 주시면 어떤 전략이 맞을지 같이 고민해볼게요.

→ 관련 글: 2026 ISA 계좌 절세 완전 정리 — 교사가 세금 안 내고 투자하는 법
→ 관련 글: 교사 연봉으로 아파트 살 수 있을까 | 10년차 봉급표·DSR·지역별 실거래가 직접 계산
→ 관련 글: 재개발 재건축 차이 완전 정리 | 투자 수익 구조와 리스크를 한눈에

🟦 마무리 모듈

오늘의 한 줄 요약

소형 아파트는 오래 들고 오르는 자산, 오피스텔은 지금 당장 월세 받는 기계 — 교사라면 자기자본 규모에 따라 순서를 정하면 된다.

경제·부동산 용어 쉽게 풀기

▪ DSR (총부채원리금상환비율): 내가 빌린 모든 대출의 1년 치 원금+이자를 연봉으로 나눈 비율이에요. 이 비율이 40%를 넘으면 은행에서 추가 대출이 안 돼요. 쉽게 말해, 연봉 4천만 원이면 1년에 갚는 돈이 1,600만 원 이상이면 안 된다는 뜻이에요.

▪ 전월세 전환율: 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이에요. 2026년 법정 상한은 4.5%예요. 보증금 1억 원을 전부 없애고 월세로만 받는다면, 최대 월 375,000원까지만 받을 수 있어요 (1억 × 4.5% ÷ 12).

Q&A 3선

Q1. 오피스텔을 사면 무조건 주택 수에 포함되나요?
A. 아니에요. 오피스텔은 취득할 때는 업무용 건물로 분류돼요. 단, 취득 후 실제로 주거용으로 임대하고 세입자가 전입신고를 하면, 재산세가 주택분으로 부과되고 이후 주택 수 계산에 포함될 수 있어요. 공실로 두거나 업무용으로 쓰면 포함 안 돼요.

Q2. 교사 공제회 대출은 DSR에 안 잡힌다고 하는데 정말인가요?
A. 맞아요. 한국교직원공제회 일반 대출과 사학연금 담보대출은 금융권 대출이 아니기 때문에 은행 DSR 산정에서 제외돼요. 주택 구매 전 이 대출을 먼저 활용하면 은행 대출 한도를 더 넉넉하게 쓸 수 있어요.

Q3. 지방 교사인데 수도권 오피스텔에 투자해도 되나요?
A. 투자 자체는 가능해요. 다만 수도권 오피스텔은 임대 수익률이 지방 광역시 대비 낮고(서울 4.87~5.05% vs 지방 광역시 6.51%), 취득가도 높아요. 직접 관리하기 어렵고, 공실 리스크도 있어요. 원격 관리가 가능한 곳인지, 공실률이 낮은 역세권인지 꼼꼼히 따져야 해요.

4지선다 퀴즈

퀴즈 1. 2026년 기준, 오피스텔 취득 시 적용되는 취득세율은?
① 1~3% ② 4.6% ③ 8.8% ④ 주택 수에 따라 다름

퀴즈 2. 2026년 법정 전월세 전환율 상한은?
① 3.5% ② 4.0% ③ 4.5% ④ 5.0%